부동산 계약 시 특약 사항 살펴봅니다

부동산 계약 할 때 기입하는 '특약사항'은 계약 당사자 간에 합의된 '추가 조건'을 의미합니다. 계약의 주요 내용을 보완하고, 분쟁을 방지하며, 계약자의 권리를 보호하는 역할을 하게 됩니다. 특약사항은 계약 목적물의 유형, 계약 방식 그리고 당사자 간의 협의 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 좀 더 자세하게 살펴보겠습니다.

1. 매매 계약 시 특약

1) 등기 및 권리 관계

✔근저당권 말소 조건: 계약 체결 후 잔금 지급 전까지 기존 근저당권을 말소해야 한다.
✔제3자 권리 제한 확인: 계약 체결 시 해당 부동산에 가등기, 가처분, 가압류 등의 권리가 있는지 확인하고, 잔금 지급 전까지 이를 해소해야한다.
✔토지용도 변경 조건: 특정 용도로 사용하기 위해 용도변경이 필요한 경우, 특정 시점까지 완료하지 못하면 계약을 해지할 수 있다.

2) 인도 및 잔금 지급 

✔잔금 지급과 동시에 명도: 잔금 지급과 동시에 소유권 이전 및 부동산을 인도해야 한다.
✔기한 내 명도 조건: 매도인은 계약 체결 후 특정 기한 내에 부동산을 인도해야 하며, 지연 시 위약금을 부담한다.
✔잔금 연체에 따른 위약금: 매수인이 잔금을 기한 내 지급하지 못할 경우, 일정 금액의 연체료를 부담해야한다.

3) 하자 보수 및 계약 취소 조건

✔하자 책임 보장: 매도인은 계약 당시 인지하지 못한 중대한 하자가 발견될 경우 일정 기간 내 이를 보수하거나 보상해야 한다.
✔사전 점검 및 하자 발견 시 계약 해제 가능: 계약 후 사전 점검을 통해 하자가 발견되면 계약을 취소할 수 있다.

4) 임대 기간 '담보 설정' 관련 상호 합의 문제

1️⃣ 보통의 경우, 임차인(전세 사는 사람)과 임대인(주인) 의무를 동시에(형평성의 원리) 특약사항으로 넣습니다.
 
[1] 임차인의 의무사항: 용도변경 및 전대 등]
임차인은 임대인의 동의없이 부동산의 용도나 구조를 변경하거나, 임차권 양도 또는 담보 제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다. 
[2] 임대인의 의무사항: 계약 잔금 완료까지 권리변동 없도록 유지 등]
선순위 근저당 없는 조건이며, 잔금 지불 다음날까지 근저당이나 가압류 등 기타 권리 변동이 없기로 확약하며 이를 어길 경우 계약을 파기하고 계약금의 2배를 배상하기로 한다.

 
2️⃣ 하지만 부동산 최근 부동산 계약 사고가 빈번해지면서 형평성 원리에 맞게 임대인(집 주인)의 의무 사항을 특약으로 넣는 경우도 차츰 늘고 있습니다.
[특약 예시: 임대인의 담보 설정에 대한 의무사항]
임대인은 임대차 계약 기간 동안 해당 계약 물건에 대해 후순위 근저당 설정 등의 변동이 생길 경우 임차인에게 통보하기로 한다. 
 
3️⃣ 계약상의 현실
계약하면서 확정일자 받고 전입신고를 하면  1순위(부동산 경매 처분 시 받을 권리)가 되기에 크게 걱정할 일은 없습니다. 왜냐하면, 은행 등 금융기관들도 집 담보로 차순위 융자를 해주지 않기 때문입니다.  임대인 측의 추가 담보설정까지 막는 것은 재산권 행사까지 막는 일이 될 수 있어서  특약으로 까지 넣는 것은 보통은 힘듭니다. 좀 더 확실히 해주려면 전세권 설정
이란 방식도 있지만 임대인의 협의가 필수여서 가능은 하지만 좀 번거로운 일이기는 합니다.  
 
4️⃣ 부동산 경험상 조언
1. 계약은 가급적 평일에 해야합니다. 그래야 동사무소나 등기소에서 확정일자를 바로 받을 수 있습니다. 물론 요즘은 인터넷https://www.iros.go.kr/index.jsp으로 확정일자를 받기도 합니다.
2. 확정일자는 잔금일이나 이삿날이 아니고 계약서 작성 시 바로 신청 가능합니다.
3. 계약 금액 등 중요 핵심 조건이 변하면 확정일자 다시 받아야 합니다. 특히 임대차 갱신의 경우에도 반드시 확정일자를 다시 받아야합니다.
4. 다세대의 경우 등기부상 세대별 지번이 명확하지만, 다가구의 경우 권리자가 1명이며 주소를 공유하기에 반드시 등기부 등본을 신청해 확인해야합니다. 물론 아파트는 문제될 것이 없습니다. 
5. 주소이전은 이삿날부터 가능합니다. 이것도 미루면 과태료가 발생할 수 있으니 꼭 하시길 바랍니다. 인터넷으로도 가능합니다. 
 

2. 임대차 계약 시 특약

1) 임대료 및 관리비

✔관리비 부담 주체 명확화: 관리비 항목별 부담 주체(임대인 vs. 임차인)를 명확히 정해 기입한다.
✔임대료 연체 시 위약금: 임차인이 임대료를 일정 기간 이상 연체하면 계약을 해지할 수 있으며, 연체료를 부과할 수 있다.
✔보증금 일부 차감 조건: 퇴거 시 시설물 손상이 있을 경우, 보증금에서 일정 금액을 차감할 수 있다.

2) 원상복구 및 수리 책임

✔원상복구 의무 범위 명확화: 계약 종료 시 임차인은 입주 당시 상태로 복구해야 하며, 임대인은 기본적인 노후화로 인한 시설물 교체 비용을 부담한다.
✔시설물 유지 및 보수 책임 분담: 특정 시설(예: 보일러, 에어컨 등)의 수리 및 유지보수 비용 부담 주체를 명확히 한다.

3) 계약 갱신 및 해지

✔갱신 거절 조건: 계약 종료 후 자동 갱신을 원하지 않는 경우, 최소 1개월 전 서면 혹은 문자 등으로 통보해야 한다.
✔중도 해지 시 위약금: 임차인이 중도 해지할 경우 위약금을 부담해야 하며, 새로운 임차인을 구할 때까지 월 임대료를 부담할 수 있다.

<주의사항>

✔ 강제력 확보: 특약 위반 시 임차인이 받을 불이익과 그에 따른 조치를 명확히 해야 합니다.
✔ 손해배상 조항 포함: 만약 임대인이 대출을 받아 근저당을 설정하면 이에 대한 보상을 받을 수 있도록 손해배상 조항을 추가하는 것이 좋습니다.
✔ 공증 검토: 필요하면 공증을 받아 법적 효력을 강화할 수도 있습니다.

3. 상가 임대차 계약 시 특약사항

1) 권리금 보호

✔ 권리금 회수 기회 보장: 임차인이 계약 종료 시 신규 임차인을 구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
✔ 권리금 지급 및 반환 조건: 계약 종료 전 권리금을 지급한 경우, 임차인의 책임이 아닌 사유로 계약이 종료되면 일정 금액을 반환해야 한다.

2) 영업 관련 조항

✔ 업종 제한 조건: 임대인이 특정 업종을 제한하는 경우 이를 명시하고, 추후 변경 가능 여부를 설정한다.
✔ 영업 시간 제한 여부: 영업 시간에 대한 제한이 있는지 명확히 한다.

3) 시설 투자 및 유지보수

✔ 인테리어 및 시설 투자비 부담 주체: 임차인이 시설을 변경할 경우, 계약 종료 시 원상복구 여부와 비용 부담 주체를 명확히 한다.
✔ 임차인 시설 개선 권리 보호: 일정 금액 이상의 시설 투자가 이루어질 경우, 계약 종료 후 보상 여부를 협의할 수 있다.

4. 토지 계약 시 특약사항

1) 용도 및 개발 조건

✔ 용도 변경 가능 여부: 토지의 용도를 변경해야 하는 경우, 이를 계약서에 명시하고 허가 불가 시 계약 해지 조건을 설정한다.
✔ 건축 허가 조건: 건축 허가가 나지 않을 경우 계약금을 반환받을 수 있도록 명시한다.

2) 점유 및 사용 제한

✔ 제3자 점유 상태 확인: 해당 토지가 타인에 의해 점유되고 있을 경우, 계약 해제 조건을 설정한다.
✔ 지목 변경 조건: 지목 변경이 필요한 경우, 이를 특정 시점까지 완료하지 못하면 계약을 해지할 수 있도록 한다.

5. 공통 특약사항

1) 위약금 및 계약 해제 조건

✔ 계약 위반 시 손해배상: 계약 위반 시 일정 비율의 계약금을 위약금으로 지급하도록 한다.
✔ 중도 계약 해지 조건: 특정 사유 발생 시 계약을 해지할 수 있도록 하되, 위약금 부담 여부를 명시한다.

2) 법적 분쟁 해결 조항

✔ 중재 조항: 계약 관련 분쟁 발생 시 중재 절차를 따르도록 한다.
✔ 관할 법원 지정: 분쟁 발생 시 특정 법원을 관할 법원으로 지정한다.

6. 특약사항 작성 시 유의점

특약사항을 작성할 때는 가급적 최대한 애매한 표현을 피하고, 구체적인 조건과 기한을 명시해야 합니다. 또 특약이 본 계약서와 충돌하지 않도록 검토하고 일방적으로 불리한 조항은 무효가 될 수 있으므로 공정성을 고려해야 하는 것은 물론입니다. 기타 제반 사항은 허가받은 공인중개사와 협의하시면 됩니다.