양도세 비과세...상생임대인 제도 2026년 12월 31일까지 연장

누군가에게 반가운 소식입니다. 상생임대인 제도가 2026년 12월 31일까지 2년간 연장됐다고 합니다. 오늘은 상생임대인에 해당하는 경우 그 혜택을 받기 위한 신청 방법과 필요서류 그리고 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

✅ 상생임대인 제도란?

상생임대인 제도는 지난 2022년 6·21 부동산 대책의 일환으로 도입된 정책으로 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하고 계약을 갱신하면, 양도세 비과세를 위한 실거주 요건 2년을 면제받을 수 있는 혜택을 제공하는 제도입니다. 즉, 실거주를 하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수 있다는 얘기입니다. 2024년 만료됐는데, 얼마 전  2026년까지 연장하는 개정안이 통과됐습니다. 아래 개정안 맨 밑 날짜 꼭 참고하시기 바랍니다.

​✅ 상생임대인 혜택 신청 방법

훗날 주택 양도 시 상생임대인 혜택을 받기 위해서는 상생임대주택을 양도 후 2개월 이내에 관할 세무서에 '상생임대주택에 대한 특례적용신고서' 를 제출해야 하는데 필요 서류는 아래와 같습니다.

▶ 상생임대주택 특례적용신고서
▶ 직전 임대차 계약서
▶ 상생 임대차 계약서(5% 이내 인상)

✅상생임대인 혜택 주의사항

1. 임대료 인상 제한 준수
상생임대인 혜택을 받기 위해서는 임대료 인상률이 반드시 5% 이내여야 하는데, 이 조건을 위반하면 무효가 됩니다. 따라서 계약 체결 시 임대료 인상률을 확인하시는 것이 중요합니다.

 

2. 다주택자인 경우

다주택자라 하더라도 양도 시점에 1세대 1주택자로 전환되면 상생임대인 혜택을 받으실 수 있습니다. 이때 중요한 점은 양도 시점에 1주택 상태이어야 합니다. 

 

3. 계약갱신청구권에 의해  갱신된 계약
임대차 3법에 따른 계약갱신청구권에 의해 갱신된 계약도 상생임대차 계약으로 인정됩니다. 따라서 임차인이 계약갱신청구권을 행사해 계약을 갱신한 경우에도 상생임대인 혜택을 받으실 수 있습니다.

 

4. 직전 임대차 계약은 최소 1년 6개월 이상 유지되어야 하고, 임대인이 동일해야 합니다. 단, 임차인은 동일하지 않아도 되며 새로운 임차인과의 계약도 가능합니다. 아울러 임대차 계약은 2년 이상 유지되어야 하며, 계약 체결 시점은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이여야 합니다. 

✅ 세제 혜택은?

1. 양도소득세 비과세: 상생임대인 요건을 충족하면 조정대상지역 내 주택 양도 시 2년 실거주 요건 없이도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

2. 장기보유특별공제: 실거주 요건 없이도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

 

✅ 신청 방법

1. 신청 시기: 주택 양도 시 양도소득세 과세표준 신고기한까지 신청해야 합니다.

2. 제출 서류(3종): 직전 임대차 계약서 + 상생임대차 계약서 + 상생임대주택에 대한 특례 적용 신고서

3. 제출처: 주택 소재지 관할 세무서

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⚠️ 유의사항

✔️ 갭투자 주의: 부동산을 매입하면서 기존 임대차 계약을 승계한 경우, 직전 임대차 계약으로 인정되지 않아 상생임대인 요건을 충족하지 못할 수 있습니다.

✔️ 임대료 인상률 계산: 전세에서 월세로 전환하거나 반대로 전환할 경우, 전월세 전환율을 적용하여 임대료 인상률을 계산해야 합니다.

✔️ 계약 기간 준수: 상생임대차 계약 기간이 2년 미만일 경우 세제 혜택을 받을 수 없습니다.