서울시 정비사업 확 바뀐다!...고도규제 완화부터 입체공원까지!

서울시가 높이규제 지역에 일률적으로 적용하던 공공기여 비율을 완화하고, 정비사업의 사업성을 개선하기 위해 입체공원 제도를 도입한다고 합니다. 도시정비 사업에 한층 탄력이 붙을 것으로 전망이 나오고 있습니다.

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서울시가 2030년까지 추진할 도시·주거환경정비 사업에 실질적인 큰 변화의 물결이 엿보이고 있습니다. 지난 22일 서울시는 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비 기본계획(주거환경정비사업 부문)’ 변경안이 도시계획위원회에서 수정 가결됐다고 발표했습니다. 이번 변경안은 오는 6월 중 최종 고시 후 즉시 시행될 것으로 보이는데, 사실 완전 새로운 것은 아니고 올해 초 발표된 3가지 정비사업 규제 완화책을 본격 반영한 내용입니다.

🔑 핵심 제도 변화 3가지 

🎯 높이규제 완화: 고도·경관지구, 문화재 주변 등에서 공공기여 비율 현실화
🌳 입체공원 제도화: 재개발·재건축 사업 부지 상부에 공원 조성 시 녹지로 인정
🚇 역세권 준주거 종상향: 낮은 공시지가 기준 우선 적용 + 역 250m 이내만 종상향 허용

🏗️ 공공기여도 ‘일괄 10%’ 아닌 실효 기준으로!

그동안 고도·경관지구, 문화재 주변, 구릉지 등에서는 높이규제로 인해 실제 확보할 수 있는 용적률이 낮은데도, 종상향 시 의무 공공기여율 10%가 일괄 적용돼 왔는데 앞으로는 실제 확보한 용적률 증가분 기준으로 기여 비율이 산정됩니다.

📌 예시
🍚제1종 일반주거지역 → 제2종 일반주거지역 상향
🍚용적률 상한: 200% → 250% (+50%P)
🍚실제 적용 가능 용적률: 220% → 증가분은 20%P
🍚공공기여 비율도 10% → 실제 증가율(40%)만큼인 4%로 축소 적용
💡 즉, 과도한 공공기여 부담을 줄여 사업성 확보에 유리해진 셈이죠!

🌿 입체공원 제도화로 주택용지 확보↑

서울시는 지하주차장이나 복합건물 위에 조성한 공원도 '녹지'로 인정하는 제도를 명문화합니다. 이를 통해 재개발·재건축 지역에서도 공원 확보 요건을 충족하면서도, 지상 주택용지 활용도를 높일 수 있게 될 것으로 보입니다. 공원을 위로 올리고, 주택은 넓게 확보하는 새로운 패러다임입니다.

🚉 역세권 종상향, 이제는 기준에 따라!

그동안 역세권이라고 해서 일괄적으로 종상향 혜택을 받는 것은 형평성 논란이 있었는데요. 이번 변경안에서는 정확한 기준이 제시되었습니다. 평균 공시지가가 서울시 평균 이하인 지역 우선 적용하고, 지하철역 경계로부터 250m 이내 면적만 종상향 허용될 것으로 보입니다. 어찌되었든 절대적으로 낙후된 역세권 구역이 우선 혜택을 받게 되어 균형 있는 개발이 기대됩니다.

📌 결론은 재개발·재건축도 이젠 '속도와 효율'의 시대가 된다는 것입니다. 
서울시가 이번에 내놓은 정책은 규제 완화와 개발 유도를 동시에 담은 전략입니다. 민간 정비사업의 자율성을 살리되, 공공성과 형평성을 지켜 실현 가능성을 높이는 설계죠. 특히 공공기여율 산정 방식 개선과 입체공원 활성화는 그간 사업성이 낮았던 지역들의 숨통을 틔워주는 변화로 작용할 것입니다.

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그럼 서울시가 추진하는 도시·주거환경정비 기본계획 변경안이 6월 고시돼 시행되면 어디가 수혜 대상이 될 지 한번 살펴봅니다. 참고로만 하시지요.

🏙️ 높이규제 완화로 수혜 예상되는 지역 3

기존 고도·경관지구, 문화재·학교 주변, 구릉지 등에서 종상향 시 일괄적으로 10%의 공공기여율이 적용됐습니다. 하지만 이번 변경안에 따라 실제 확보한 용적률 증가분에 비례하여 공공기여율이 산정되므로, 다음과 같은 지역들이 수혜를 받을 수 있습니다.

 

🧁용산구 후암동 일대: 남산 고도지구에 해당되며, 높이규제 완화로 개발 가능성이 높아졌습니다.
🧁종로구 창신동 일대: 문화재 보호구역 및 고도지구로 지정된 지역으로, 이번 완화로 개발 여건이 개선될 것으로 보입니다.
🧁성북구 삼선동, 성북동 및 정릉동 일대: 역사문화지구와 지구단위계획구역, 구릉지 및 경관지구로 지정된 지역으로 이번 정책 변경으로 개발 여건이 크게 개선될 수 있습니다.

🌳 입체공원 도입으로 수혜 예상되는 지역 3

입체공원은 지하 주차장이나 체육시설 위에 공원을 조성하여 녹지로 인정받는 제도입니다. 이를 통해 주택용지를 추가로 확보할 수 있어 다음과 같은 대규모 재개발·재건축 지역들이 수혜를 받을 수 있습니다.

 

🧁강남구 개포동 일대: 대규모 재건축이 진행 중인 지역으로, 입체공원 도입 시 주택용지 확보에 유리합니다.
🧁송파구 잠실동 일대: 재건축 예정 지역으로, 입체공원 도입을 통해 녹지 확보와 주택용지 증가가 기대됩니다.
🧁영등포구 여의도동 일대: 대규모 재건축이 예정된 지역으로, 입체공원 도입 시 개발 효율성이 높아질 수 있습니다.

🚇 역세권 준주거 종상향으로 수혜 예상되는 지역 3

역세권 지역의 준주거 종상향 기준이 구체화되어, 평균 공시지가가 서울시 재개발·재건축 평균 이하인 지역 중 지하철역 경계로부터 250m 이내에 해당하는 면적만 종상향이 적용됩니다. 다음과 같은 지역들이 이에 해당할 수 있습니다.

 

🧁중랑구 면목동 일대: 면목역(7호선) 인근으로, 공시지가가 낮은 지역에 해당됩니다.
🧁성북구 석관동 일대: 석계역(1호선, 6호선) 인근으로, 종상향 적용 가능성이 있습니다.
🧁도봉구 쌍문동 일대: 쌍문역(4호선) 인근으로, 공시지가가 낮은 지역에 해당됩니다.